ホーム > BSC証券について > メディア > ディテール

Giữa áp lực bủa vây, đại gia địa ốc còn bao nhiêu 'của để dành'?

Thời báo kinh doanh - 2026/09/18 8:31:47

Nửa đầu năm 2026, lượng “của để dành” của nhiều chủ đầu tư địa ốc tăng mạnh cho thấy dòng tiền từ khách hàng đang quay trở lại. Tuy nhiên, của để dành có thể trở thành “của để sài” hay không lại là bài toán không dễ giải.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy tổng giá trị “của để dành” (những khoản tiền khách hàng thanh toán trước, tại các dự án đang triển khai) tính đến cuối quý II/2026 vượt 298.000 tỷ đồng, tăng 33% so với đầu năm.

Bức tranh nhiều điểm sáng

Với bất động sản nhà ở, tiền thường gắn với các dự án đang mở bán, xây dựng hoặc chờ bàn giao. Trong khi ở loại hình bất động sản công nghiệp, phần lớn đến từ tiền nhận trước cho quyền sử dụng đất, nhà xưởng.

Đáng chú ý nhất là Vinhomes với gần 151.600 tỷ đồng, tăng 60% so với đầu năm, chiếm hơn một nửa tổng giá trị của nhóm doanh nghiệp được thống kê.

Riêng tiền người mua trả trước ngắn hạn đạt 145.880 tỷ đồng, tăng mạnh từ 87.603 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 86.413 tỷ đồng là giá trị thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản và hơn 59.026 tỷ đồng là tiền trả trước cho hợp đồng xây dựng.

6 tháng đầu năm, doanh số bán hàng của Vinhomes đạt hơn 148.100 tỷ đồng, tăng 119%; doanh số chưa bàn giao vượt 196.800 tỷ đồng, tăng 42%, chủ yếu đến từ Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay.

Của để dành của nhiều doanh nghiệp địa ốc tăng mạnh.

Novaland đứng sau với gần 24.800 tỷ đồng, tăng 20%, gần như toàn bộ là tiền người mua trả trước ngắn hạn theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Bluemarq Group ghi nhận khoản tiền khách hàng trả trước gần 8.200 tỷ đồng, tăng 30%.

Ở quy mô nhỏ hơn, những mức tăng hàng trăm lần cũng xuất hiện. An Gia tăng khoản này lên hơn 3.400 tỷ đồng, gấp khoảng 30 lần đầu năm, chủ yếu do tiền khách hàng cá nhân mua căn hộ tăng mạnh.

Bên cạnh những con số “khủng”, thống kê cũng cho thấy rất nhiều doanh nghiệp ghi nhận giá trị “của để dành” giảm trong nửa đầu năm. Quốc Cường Gia Lai giảm 95% tiền khách hàng trả trước theo tiến độ hợp đồng chuyển nhượng, còn gần 43 tỷ đồng. SJ Group giảm 76%, xuống 212 tỷ đồng, riêng khoản tại khu đô thị mới Nam An Khánh từ 678 tỷ đồng xuống hơn 13 tỷ đồng.

Ở bất động sản công nghiệp, Long Hậu giảm 69% còn khoảng 10 tỷ đồng, trong khi Tân Tạo giảm 33%, xuống 188 tỷ đồng.

Sự trái chiều này phản ánh thực tế dòng tiền không trở lại đồng đều mà đang chọn lọc chủ đầu tư, dự án và sản phẩm. Khi pháp lý được tháo gỡ, tín dụng bất động sản có điều kiện thuận lợi hơn và tâm lý người mua cải thiện, những dự án đủ pháp lý, tiến độ rõ ràng và phù hợp nhu cầu có khả năng hút tiền trước.

Ngược lại, dự án chậm thủ tục, thiếu vốn hoặc chưa đáp ứng thị hiếu khó tạo ra khoản “của để dành” mới, dù doanh nghiệp vẫn sở hữu quỹ đất lớn.

Phép thử với doanh nghiệp

Ở phân khúc công nghiệp, bức tranh “của để dành” mang màu sắc khác. Sài Gòn VRG có hơn 14.000 tỷ đồng tiền nhận trước, tăng 4%, chủ yếu từ cho thuê đất và nhà xưởng. Đáng chú ý, Nam Tân Uyên có hơn 5.100 tỷ đồng, tương đương 76% tổng tài sản; Sonadezi Giang Điền và Thống Nhất lần lượt ở mức khoảng 74% và 65%.

Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư đã linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng theo diễn biến thị trường và xu hướng lựa chọn sản phẩm. Một giải pháp phổ biến là giảm tiền thanh toán ban đầu, có trường hợp khách hàng chỉ cần khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng.

Doanh nghiệp cũng kéo dài hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà; một số chương trình duy trì lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0% trong thời gian tới ba năm.

Những chính sách này giúp giảm rào cản tài chính và kích thích giao dịch, qua đó hỗ trợ dòng tiền đầu vào.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills Việt Nam, giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng giá trị thương hiệu và quyền lợi khách hàng mua trước, vì vậy chủ đầu tư thường ưu tiên hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ hoặc tăng chiết khấu để cạnh tranh mà vẫn giữ mặt bằng giá.

Rủi ro nằm ở chặng đường sau khi nhận tiền. Giới chuyên gia cảnh báo vẫn có trường hợp doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước nhưng không thể bàn giao đúng tiến độ do vướng pháp lý, thiếu vốn hoặc tranh chấp.

Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, áp lực còn lớn hơn khi tín dụng được kiểm soát và khả năng huy động vốn suy giảm. Tiền khách hàng ứng trước có thể giải quyết thanh khoản ngắn hạn, nhưng đồng thời làm tăng nghĩa vụ hoàn thiện dự án và bàn giao sản phẩm trong tương lai.

Vì thế, nhìn vào “của để dành” cần nhìn cả hai mặt của bảng cân đối. Đây là phép thử quan trọng với sức khỏe doanh nghiệp. Con số tăng là tín hiệu về khả năng bán hàng và niềm tin thị trường, nhưng chưa phải giấy chứng nhận cho sức khỏe tài chính.

Giá trị thật của khoản tiền “để dành” chỉ xuất hiện khi dự án được triển khai đúng tiến độ, sản phẩm được bàn giao, doanh thu được ghi nhận và lợi nhuận được chuyển hóa thành dòng tiền thực.

Với doanh nghiệp có quỹ dự án tốt, pháp lý rõ ràng và năng lực tài chính đủ mạnh, đây có thể là nguồn tăng trưởng quan trọng trong các quý tới. Với nhóm còn yếu về vốn và tiến độ, “của để dành” lại là lời nhắc về trách nhiệm thực hiện cam kết.

Hưng Nguyên

Link gốc