Trang chủ > Giới thiệu BSC > Truyền thông > Chi tiết

Doanh nghiệp bất động sản trước bài toán 'tiền không còn rẻ'

VietNam Finance - 16/01/2026 3:47:06 CH

Lãi suất tăng khiến chi phí vốn đội lên, đẩy giá thành dự án tăng cao, trong khi sức mua suy yếu làm thanh khoản giảm có thể khiến doanh nghiệp bất động sản gánh chi phí, biên lợi nhuận bị thu hẹp, thậm chí rơi vào thua lỗ.

Doanh nghiệp bất động sản trước “bài toán lãi suất”

Khi người mua "ngại ngần" xuống tiền trong bối cảnh lãi suất tăng cũng là lúc các doanh nghiệp bất động sản thêm lo lắng.

Trong một chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holdings, nhận định năm 2025 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu rục rịch phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2023-2024. Động lực quan trọng của sự phục hồi này đến từ việc lãi suất vay mua nhà giảm xuống dưới 10%/năm, ngưỡng tâm lý mà người mua có thể chấp nhận.

“Giai đoạn 2022 - 2024, khi lãi suất cho vay vọt lên trên 13%/năm, thị trường gần như ‘đóng băng’ vì người dân e ngại, không dám xuống tiền. Phải đến năm 2025, khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền mới bắt đầu quay trở lại. Tuy nhiên, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, rất có thể lãi suất cho vay năm 2026 sẽ vượt mốc 10%/năm, gây áp lực lớn lên sức mua”, ông Hậu bày tỏ lo ngại.

Nỗi lo của ông Hậu cũng là tâm trạng chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang có xu hướng tăng mạnh. Với các chủ đầu tư, lãi suất tăng đồng nghĩa chi phí tài chính được vốn hóa vào dự án ngày càng lớn, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Chưa kể, lãi suất cao cũng kéo giảm thanh khoản thị trường do sức mua yếu hơn, doanh nghiệp không thể chuyển toàn bộ chi phí này sang người mua, dẫn đến biên lợi nhuận bị bào mòn, thậm chí thua lỗ nặng.

Không chỉ chịu sức ép từ lãi suất, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với chính sách tín dụng ngày càng thận trọng hơn. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây phát đi thông điệp kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo hướng bền vững, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, đồng thời yêu cầu các ngân hàng siết chặt dòng vốn chảy vào bất động sản.

Các chủ đầu tư bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà tiền không còn rẻ.

Theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA, khi hạn mức tín dụng bị thu hẹp, các ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng, áp đặt điều kiện vay khắt khe hơn để kiểm soát nợ xấu. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn đáng kể.

Ở kênh trái phiếu doanh nghiệp, áp lực cũng không kém phần nặng nề. Dữ liệu cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp phi tài chính (chủ yếu là bất động sản) trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng tới 100,4% so với cùng kỳ. Chưa kể, Nghị định 306 (có hiệu lực từ tháng 5/2026) sẽ siết chặt hơn việc sử dụng vốn đúng mục đích và yêu cầu minh bạch thông tin, khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận kênh trái phiếu nếu không chuẩn chỉnh về pháp lý và quản trị.

“Các chủ đầu tư bất động sản đang bước vào một giai đoạn mà tiền không còn rẻ và cũng không còn dễ tiếp cận như trước”, ông Long nhấn mạnh.

Trong khi đó, bà Trịnh Ngọc Anh Phương, giảng viên Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản, lãi suất cao không chỉ làm chi phí vốn tăng lên, mà rủi ro lớn hơn nằm ở việc lãi suất tăng trong bối cảnh dự án phải đáp ứng các chuẩn pháp lý mới, khiến dòng tiền bị lệch nhịp nghiêm trọng.

“Lãi suất tăng đúng vào thời điểm thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ về pháp lý và dòng tiền. Từ ngày 1/8/2024, Luật số 43/2024/QH15 chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung hàng loạt luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Khung pháp lý mới buộc các dự án muốn tiếp tục triển khai phải sạch pháp lý, minh bạch điều kiện kinh doanh và chứng minh rõ ràng dòng tiền, điều không dễ với nhiều doanh nghiệp đang đuối sức”, bà nói.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp bất động sản?

Phần lớn các chuyên gia đều thống nhất rằng doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng, thay vì chờ đợi mặt bằng lãi suất quay lại mức thấp như giai đoạn trước. Ở góc nhìn tích cực hơn, đây có thể là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững.

Theo ông Phan Lê Thành Long, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp cần tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung thay thế, hay còn gọi là “vốn ngoại sinh”, thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng hay thị trường tiền tệ. Song song với đó, doanh nghiệp nên tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án đang dang dở, bởi khi dự án về đích, dòng tiền sẽ được cải thiện rõ rệt.

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng.

Một giải pháp khác được ông Long nhấn mạnh là tái cấu trúc danh mục sản phẩm, chấp nhận điều chỉnh giảm giá bán ở thị trường sơ cấp để giải bài toán dòng tiền. Về dài hạn, doanh nghiệp cần phát triển các phân khúc sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, từng bước thu hẹp khoảng cách khoảng 25% giữa giá nhà và thu nhập hiện nay.

Đồng quan điểm, bà Trịnh Ngọc Anh Phương cho rằng với mức đòn bẩy phổ biến 60-80%, bài toán tái cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản không còn đơn thuần là “đổi nguồn tiền”, mà là đổi kỷ luật dòng tiền. Khi chi phí vốn tăng và người mua ngày càng thận trọng, doanh nghiệp nào vẫn dựa vào nhịp bán hàng ngắn hạn để nuôi toàn bộ vòng đời dự án sẽ sớm rơi vào thế bế tắc.

“Việc cần làm trước tiên là sắp xếp lại danh mục dự án theo khả năng tạo ra dòng tiền thực. Dự án nào pháp lý đã vững, có thể hoàn thiện nhanh và tiêu thụ được thì phải dồn lực ‘đưa về đích’. Ngược lại, những dự án còn vướng thủ tục cần chấp nhận giãn tiến độ, chuyển nhượng một phần hoặc hợp tác theo mô hình chia sẻ rủi ro, thay vì cố giữ toàn bộ để rồi dòng tiền cạn dần”, bà Phương nhấn mạnh.

Nam Anh

Link gốc