Trang chủ > Giới thiệu BSC > Truyền thông > Chi tiết

Bất động sản Trung Quốc chưa chạm đáy, giá nhà tiếp tục lao dốc

VietNam Finance - 23/01/2026 11:11:20 SA

Giá nhà tại Trung Quốc tiếp tục giảm sâu trong tháng 12/2025, đánh dấu mức suy giảm mạnh nhất trong vòng một năm và cho thấy cuộc khủng hoảng bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.

Mức giảm mạnh nhất trong năm

Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS), giá nhà sơ cấp tại 70 thành phố trong tháng 12/2025 đã giảm bình quân 3% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giảm này cao hơn so với con số 2,8% ghi nhận trong tháng 11/2025, đồng thời là mức giảm mạnh nhất trong suốt một năm qua. Diễn biến trên cho thấy xu hướng suy yếu của thị trường nhà ở không những chưa dừng lại mà còn có dấu hiệu gia tốc vào thời điểm cuối năm.

Đáng chú ý, ngay cả nhóm các thành phố hạng nhất, vốn được xem là trụ cột ổn định của thị trường bất động sản Trung Quốc, cũng không nằm ngoài vòng xoáy giảm giá. Trong tháng 12/2025, mặt bằng giá nhà mới tại bốn đô thị hạng nhất đã giảm trung bình 0,3% so với tháng trước.

Thượng Hải là trường hợp hiếm hoi ghi nhận giá tăng nhẹ 0,2% theo tháng, trong khi Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến lần lượt giảm 0,4%, 0,6% và 0,5%. Điều này cho thấy ngay cả tại những trung tâm kinh tế – tài chính lớn nhất, lực cầu cũng không đủ mạnh để nâng đỡ thị trường.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, giá nhà sơ cấp tại 70 thành phố giảm bình quân 3%, là mức giảm mạnh nhất trong năm 2025 (Ảnh: CNN)

Tại các thành phố hạng hai và hạng ba, nơi tình trạng dư cung đã kéo dài nhiều năm, giá nhà mới tiếp tục giảm 0,4% trong tháng cuối năm. Việc giá giảm đồng loạt ở hầu hết các phân khúc đô thị phản ánh rõ thực trạng mất cân đối cung – cầu và tâm lý thận trọng lan rộng của người mua nhà.

Ở phân khúc nhà ở thứ cấp, vốn được xem là thước đo sát nhất đối với nhu cầu thực, xu hướng giảm còn rõ rệt hơn. Giá nhà thứ cấp trong tháng 12 giảm 0,7% so với tháng trước và giảm tới 6,1% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm này cho thấy người mua vẫn đứng ngoài thị trường, chờ đợi giá tiếp tục điều chỉnh, trong khi người bán buộc phải hạ giá để tìm kiếm thanh khoản.

Sự suy yếu kéo dài của thị trường còn thể hiện rõ qua doanh số bán nhà. Nếu như năm 2021, giá trị nhà ở mới bán ra tại Trung Quốc đạt khoảng 16.300 tỷ nhân dân tệ, thì đến năm 2025, con số này chỉ còn 7.300 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 1.000 tỷ USD, giảm tới 55%.

Đây là mức sụt giảm lớn, mang tính cấu trúc, cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua giai đoạn thu hẹp sâu và kéo dài, thay vì chỉ điều chỉnh theo chu kỳ thông thường.

Rủi ro kéo dài, Bắc Kinh nỗ lực tăng hỗ trợ

Nhìn nhận xu hướng này, bà Li Yujia, chuyên gia nghiên cứu trưởng của Viện Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, cho rằng áp lực giảm giá hiện vẫn rất lớn. Theo bà, các yếu tố nền tảng của nền kinh tế, đặc biệt là việc làm và tiêu dùng, tiếp tục làm suy yếu khả năng cũng như tâm lý chi trả của các hộ gia đình. Đây chính là rào cản lớn nhất đối với triển vọng phục hồi của thị trường nhà ở trong ngắn hạn.

Cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc bắt đầu bộc lộ rõ từ cuối năm 2020, khi Bắc Kinh áp dụng chính sách “3 lằn ranh đỏ” nhằm siết chặt tài chính đối với các doanh nghiệp địa ốc và hạ nhiệt thị trường tăng nóng. Chính sách này đã phơi bày tình trạng đòn bẩy cao và phụ thuộc lớn vào vay nợ của nhiều chủ đầu tư, khiến dòng tiền bị thắt chặt đột ngột. Hệ quả là hàng loạt doanh nghiệp không còn đủ khả năng triển khai các dự án đã bán trước, đồng thời chật vật với nghĩa vụ trả nợ.

Áp lực thanh khoản kéo dài đã làm xói mòn niềm tin của người mua nhà, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án chậm bàn giao hoặc bị đình trệ. Doanh số sụt giảm, giá nhà lao dốc và vòng xoáy tiêu cực ngày càng khó kiểm soát.

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bắt đầu từ cuối năm 2020, khi Bắc Kinh áp dụng chính sách “3 lằn ranh đỏ” nhằm siết chặt tài chính đối với các doanh nghiệp địa ốc và hạ nhiệt thị trường tăng nóng. (Ảnh: xinhua)

Cuộc khủng hoảng này đã kéo theo sự suy sụp của nhiều tập đoàn bất động sản tư nhân từng dẫn đầu thị trường, trong đó có những cái tên nổi bật như Evergrande, Vanke, hay Country Garden.

Trong thực trạng này, Trung Quốc phải triển khai hàng loạt biện pháp nhằm chặn đà lao dốc của thị trường bất động sản. Chỉ riêng trong năm 2025, chính quyền địa phương đã ban hành hơn 500 chính sách hỗ trợ, bao gồm nới lỏng các hạn chế mua nhà, điều chỉnh chính sách tín dụng và hỗ trợ người mua nhà lần đầu.

Tại các đô thị lớn như Bắc Kinh và Thượng Hải, phần lớn các quy định hạn chế từng được áp dụng trong giai đoạn thị trường tăng nóng đã được gỡ bỏ. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này đến nay vẫn khá hạn chế.

Mới đây, chính quyền thành phố Thiên Tân được cho là đã yêu cầu các chủ đầu tư hạn chế việc giảm giá quá sâu nhằm kìm hãm đà giảm của thị trường. Dù vậy, các biện pháp can thiệp hành chính như vậy cũng tiềm ẩn rủi ro làm suy giảm thanh khoản nếu giá không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu.

Cũng trong báo cáo mới công bố, Morgan Stanley dự báo doanh số bán nhà tại Trung Quốc sẽ tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn trong năm 2026, trong bối cảnh chính sách vẫn mang tính phản ứng, lượng tồn kho cao và tâm lý người mua chưa được cải thiện.

Theo nhiều chuyên gia, để thị trường có thể phục hồi bền vững, Trung Quốc cần tập trung hơn vào việc khôi phục niềm tin, bảo đảm bàn giao dự án, xử lý nợ xấu và tạo nền tảng phục hồi cho việc làm cũng như thu nhập của người dân.

Ở giai đoạn đỉnh cao, bất động sản từng đóng góp khoảng một phần tư GDP của Trung Quốc. Do đó, cuộc suy thoái kéo dài của lĩnh vực này không chỉ là vấn đề riêng của thị trường nhà ở, mà còn trở thành thách thức lớn đối với tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính của quốc gia này trong những năm tới.

Theo SCMP

Trúc Anh

Link gốc