Trang chủ > Giới thiệu BSC > Truyền thông > Chi tiết

Lãi suất tăng và bài toán ‘sinh tồn’ của doanh nghiệp địa ốc

Thời báo kinh doanh - 06/02/2026 10:09:36 SA

Thời kỳ tiền rẻ đã khép lại. Những con số lãi suất vay mua nhà tăng dần từ cuối năm 2025 sang đầu năm 2026 đang trở thành sức ép hữu hình lên từng quyết định an cư của người dân và từng bước đi chiến lược của doanh nghiệp.

Khi lãi suất tăng, câu chuyện không còn gói gọn trong nỗi lo “mua hay không mua nhà”, mà lan sang bài toán dòng tiền, chi phí vốn và khả năng tồn tại của cả hệ sinh thái bất động sản.

Áp lực đè nặng

Chỉ trong vòng vài tháng, mức lãi suất vay mua nhà ưu đãi 5–6%/năm đã chính thức biến mất. Thay vào đó là mặt bằng phổ biến 8–10%/năm trong thời gian cố định, sau đó thả nổi lên 12–14%, thậm chí cao hơn nếu cộng biên độ.

Nhóm Big4 với việc điều chỉnh lãi suất đã kéo toàn thị trường đi lên, buộc các ngân hàng thương mại cổ phần phải tăng theo. Trong bối cảnh đó, người mua nhà để ở, vốn đã chật vật với giá bất động sản neo cao, nay phải đối mặt thêm một “bức tường” mới mang tên chi phí vốn.

Không chỉ với người mua nhà, áp lực cũng đang đè nặng lên vai doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản. Khi Ngân hàng Nhà nước siết kiểm soát tăng trưởng tín dụng, yêu cầu dòng vốn chảy nhiều hơn vào sản xuất – kinh doanh, bất động sản lập tức trở thành lĩnh vực “nhạy cảm”. Lãi suất vay phát triển dự án tăng mạnh, điều kiện giải ngân chặt chẽ hơn, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp đội lên nhanh chóng.

Không chỉ với người mua nhà, áp lực lãi suất tăng cũng đang đè nặng lên vai doanh nghiệp bất động sản.

Ông Ngô Khánh Toàn, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, chia sẻ câu chuyện mà nhiều doanh nhân trong ngành đang đối mặt.

Đầu tháng 1/2026, công ty ông Toàn dự tính M&A một dự án tại khu vực Lái Thiêu. Kế hoạch tưởng chừng đã “chốt”, nhưng khi ngân hàng đưa ra mức lãi suất 13,9%/năm cố định 2 năm, cộng thêm 4% chi phí thủ tục, ông buộc phải điều chỉnh kế hoạch.

“Tất cả chi phí đó cuối cùng đều phải cộng vào giá nhà. Trong khi mặt bằng giá đã cao, thị trường lại đang chậm, chúng tôi không thể mạo hiểm”, ông Toàn cho hay.

Câu chuyện của vị đại diện doanh nghiệp phản ánh rõ một thực tế, lãi suất tăng không chỉ làm giảm cầu, mà còn bóp nghẹt nguồn cung tiềm năng. Doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ, thương lượng lại hợp đồng, thậm chí bán bớt quỹ đất để giữ dòng tiền.

Đặc biệt, trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi, lượng đáo hạn vẫn lớn, kênh tín dụng ngân hàng lại bị siết, áp lực tài chính trở thành bài toán sinh tồn của các chủ đầu tư.

Thay đổi hoặc bị đào thải

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhóm khách hàng sắp hết ưu đãi lãi suất sẽ đối mặt rủi ro lớn nếu lãi tăng vượt khả năng chi trả. Với nhà đầu tư, rủi ro càng cao khi dự án chậm bàn giao, dòng tiền cho thuê không đủ trả lãi.

Chi phí vốn tăng có thể buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán, từ đó làm giảm thanh khoản, tạo vòng xoáy tiêu cực cho thị trường.

Giới phân tích cũng cho rằng lãi suất tăng tạo ra tác động kép. Một mặt, người mua khó tiếp cận vốn hơn; mặt khác, chủ đầu tư chịu chi phí tài chính cao hơn, buộc phải tái cấu trúc chiến lược.

“Dòng tiền dự án chịu áp lực lớn trong bối cảnh trái phiếu chưa hồi phục. Nguồn cung có thể thu hẹp trong trung hạn, còn tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn”, một chuyên gia đầu ngành đưa khuyến cáo, đồng thời khuyến nghị người mua để ở chỉ nên vay tối đa 40% giá trị tài sản, còn nhà đầu tư cần tính kỹ dòng tiền và tránh chạy theo tâm lý đám đông.

Trong bức tranh nhiều gam màu xám ấy, không phải doanh nghiệp nào cũng chọn cách “phòng thủ thụ động”. Một số chủ đầu tư đang tìm cách xoay sở để thích ứng. Đại diện Phú Đông Group cho biết, thay vì chạy theo cam kết hỗ trợ lãi suất dài hạn mang tính kỳ vọng, doanh nghiệp tập trung vào giải pháp thực chất.

Điển hình như kéo giãn dòng tiền, giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua. Chính sách chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị căn hộ đến khi nhận nhà, hay hỗ trợ lãi suất tập trung vào 24 tháng đầu, được thiết kế nhằm giúp khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn nhất khi bắt đầu sở hữu nhà.

Cách tiếp cận của doanh nghiệp cho thấy một sự thay đổi trong tư duy kinh doanh. Thay vì “bán bằng mọi giá”, doanh nghiệp buộc phải đồng hành dài hạn với khách hàng, đặt bài toán an toàn tài chính lên trước doanh số ngắn hạn.

Các phương thức thanh toán linh hoạt, nhiều kịch bản vay khác nhau, hay phát triển sản phẩm vừa ở vừa có thể cho thuê, đều là những nỗ lực nhằm giảm tác động của lãi suất tăng.

Thực tế, lãi suất tăng không phải là điều bất thường trong chu kỳ kinh tế. Vấn đề nằm ở chỗ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi giá đã neo cao suốt nhiều năm.

Trong bối cảnh đó, cú sốc lãi suất giống như phép thử sức chịu đựng của cả người mua lẫn doanh nghiệp. Ai có nền tảng tài chính yếu sẽ buộc phải rút lui, ai đủ bản lĩnh và chiến lược sẽ tìm cách thích nghi.

Nhìn rộng hơn, việc Ngân hàng Nhà nước định hướng dòng vốn vào sản xuất – kinh doanh là cần thiết cho ổn định vĩ mô. Nhưng điều đó cũng đặt ra yêu cầu cấp thiết về tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh hơn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính, tăng tỷ trọng nhu cầu ở thực.

Lãi suất tăng, vì thế, không chỉ là câu chuyện của người mua nhà “đau đầu” với khoản vay, mà là bài toán lớn của doanh nghiệp và của cả thị trường.

Trong ngắn hạn, áp lực là không tránh khỏi. Nhưng về dài hạn, đây có thể là cơ hội để thị trường sàng lọc, để những mô hình kinh doanh bền vững, những kế hoạch tài chính an toàn được đặt đúng vị trí. Vấn đề là, trong giai đoạn chuyển tiếp đầy thử thách này, ai đủ tỉnh táo để không bị cuốn trôi bởi con sóng lãi suất đang dâng cao.

Hưng Nguyên

Link gốc