Trang chủ > Giới thiệu BSC > Truyền thông > Chi tiết

Nhà bị giải tỏa, khoản vay ngân hàng xử lý thế nào?

Thời báo kinh doanh - 19/05/2026 3:48:48 CH

Trước làn sóng giải phóng mặt bằng, nhiều hộ dân thế chấp nhà đất tại ngân hàng đang rơi vào thế khó khi tài sản bị thu hồi nhưng dư nợ vẫn còn lớn.

Thông tin quy hoạch hai bên sông Hồng và nhiều dự án hạ tầng mới tại Hà Nội đang khiến không ít hộ gia đình vào tình huống đặc biệt. Nhà đất nằm trong diện thu hồi để phục vụ dự án công, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.

Nhiều hộ dân lo áp lực trả nợ khi nhà đất nằm trong diện giải tỏa.

Lo ngại lớn nhất của người vay không nằm ở chuyện di dời chỗ ở, mà là cách xử lý khoản nợ sau khi tài sản thế chấp không còn tồn tại.

Bà Nguyễn Thị Thu Hà, chủ một cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng tại phường Ba Đình cho biết, gia đình đang vay gần 3 tỷ đồng để mở rộng hoạt động kinh doanh. Khoản vay được thế chấp bằng căn nhà nằm sát khu vực dự kiến giải tỏa.

“Tôi lo nhất là tiền đền bù không đủ để tất toán khoản vay. Nếu ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm thì gia đình gần như không còn gì để thế chấp”, bà Hà nói.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được xác lập khá rõ. Tuy nhiên, khi Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất, tài sản đó không còn được xem là tài sản bảo đảm theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ trả nợ không tự mất đi cùng tài sản thế chấp. Người vay vẫn phải tiếp tục thanh toán đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng.

Các chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực tài chính ngân hàng cho biết, khi tài sản bảo đảm bị thu hồi hoặc giảm mạnh giá trị, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương.

Trong trường hợp không thể bổ sung tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng có quyền chuyển khoản vay sang diện phải thu hồi trước hạn. Đây là điều khoản phổ biến trong hầu hết hợp đồng tín dụng hiện nay.

Do đó, ngân hàng không mất quyền đòi nợ chỉ vì tài sản bị giải tỏa. Khoản bồi thường từ Nhà nước sẽ được xem là nguồn thay thế cho tài sản bảo đảm ban đầu.

Trên thực tế, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thường không được chuyển trực tiếp ngay cho người dân nếu tài sản đang thế chấp. Khoản tiền này sẽ được kiểm soát để ưu tiên thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trước.

Quy trình xử lý thường có sự tham gia của ba bên gồm cơ quan thu hồi đất, ngân hàng nhận thế chấp và người vay vốn. Sau khi xác định dư nợ thực tế, phần tương ứng sẽ được chuyển cho ngân hàng nhằm thực hiện thủ tục giải chấp.

Nếu số tiền bồi thường lớn hơn dư nợ còn lại, phần chênh lệch mới được hoàn trả cho người dân. Tuy nhiên, khó khăn xuất hiện khi giá trị đền bù thấp hơn dư nợ vay.

Ông Trần Quốc Minh, chủ một doanh nghiệp vận tải tại Long Biên cho biết, khoản vay mua xe và mở rộng kho bãi của ông hiện vẫn còn hơn 5 tỷ đồng. Trong khi đó, mức bồi thường dự kiến cho khu đất đang thế chấp thấp hơn đáng kể so với nghĩa vụ nợ.

“Nếu bị thu hồi toàn bộ tiền đền bù mà vẫn còn nợ ngân hàng, áp lực tài chính sẽ rất lớn. Doanh nghiệp vừa phải tìm địa điểm mới, vừa phải xoay tiền trả nợ”, ông Minh chia sẻ.

Theo giới chuyên môn, đây là tình huống có thể tạo thêm áp lực nợ xấu cho cả người vay lẫn ngân hàng nếu không được xử lý linh hoạt.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, việc tìm tài sản thay thế để tiếp tục duy trì khoản vay không dễ. Nhiều hộ kinh doanh nhỏ gần như chỉ có duy nhất căn nhà đang ở để thế chấp.

Một số ngân hàng hiện lựa chọn phương án đàm phán lại thời hạn trả nợ hoặc cơ cấu nghĩa vụ tài chính nhằm giảm áp lực cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc hỗ trợ đến đâu còn phụ thuộc vào năng lực tài chính của từng người vay và mức độ rủi ro của khoản tín dụng.

Trong nhiều trường hợp, bài toán lớn nhất không nằm ở việc mất tài sản thế chấp, mà là khả năng duy trì dòng tiền sau giải tỏa. Khi nơi ở, mặt bằng kinh doanh và nguồn thu cùng lúc bị xáo trộn, áp lực trả nợ có thể trở thành gánh nặng kéo dài nhiều năm.

Làn sóng đầu tư hạ tầng đang mở ra cơ hội phát triển đô thị mới cho Hà Nội. Nhưng phía sau những dự án nghìn tỷ là bài toán tài chính không nhỏ với các hộ dân còn “kẹt” giữa giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tín dụng chưa khép lại.

Anh Minh

Link gốc